Avocat spécialiste du droit du Bail à Genève
Les règles liées au contrat de bail sont présentes aux articles 253a et suivants du Codes des obligations. D’autres règles cantonales et principes de jurisprudences viennent les compléter et parfois les remplacer (Contrat-Cadre Romand, RULV du Canton de Vaud etc.). Les règles de droit applicables peuvent également être différentes en fonction du type de bail (habitation, commercial, chose mobilière).
La complexité croissante du droit laisse malheureusement peu de place à l’improvisation en cas de litige. L’assistance d’un avocat est primordiale et toujours préférable.
Si vous êtes en litiges avec un de vos locataires ou avec votre loueur, vous pouvez contacter notre meilleur avocat partenaire spécialisé en droit du bail à Genève.
Vous trouverez ici quelques éléments de réponse qui vous permettront de vous éclairer sur votre situation.
Juridiction compétente en cas de litige relatif à un contrat de bail
Lorsque loueur et locataire ne parviennent pas à résoudre leur différent, l’affaire doit obligatoirement être portée devant une commission de conciliation cantonale. Un magistrat est chargé de convoquer les parties afin de les éclairer sur leurs droits et obligations ainsi que de les aider à trouver une solution amiable. En cas d’impossibilité de résolution du litige à l’amiable, la procédure devient judiciaire et débute alors le processus normal d’instruction puis de jugement.
La présence d’un avocat n’est pas obligatoire au cours de la procédure de conciliation, cependant il est plus que recommandé d’être accompagné d’un avocat ou au moins avoir été briefé en amont par un avocat.
Faire la différence entre bail à durée indéterminée et bail à durée déterminée
Il est important de connaître de le statut d’un contrat de bail en cours. Il peut avoir initialement été à durée déterminée à sa conclusion puis être devenu à durée indéterminée par l’effet de la reconduction tacite.
En fonction du statut d’un bail des règles différentes de résiliation doivent être respectées sous réserves de voir le congé donné au locataire ou au loueur être frappé de nullité.
Droit du locataire à la prolongation du bail
Beaucoup de propriétaires l’ignorent mais le locataire dispose d’un droit à la prolongation du bail. Ce droit n’est pas automatique, en cas de désaccord du bailleur, il doit être doit être demandé auprès de la commission de conciliation des baux et loyers de Genève. Après avoir entendu propriétaire et locataire, la commission décide de la prolongation ou non du bail qui peut être prolongé jusqu’à quatre années pour un bail d’habitation et six années pour un bail commercial (Art. 212b CO).
Cette prolongation doit cependant respecter une condition : Que le fait de quitter les lieux entraîne pour le locataire “des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient” (272 CO). C’est typiquement le cas dans les villes comme Genève ou l’accès au logement est difficile et qu’il serait difficile de trouver un nouveau logement. C’est encore le cas dans le cadre d’un bail commercial où un commerçant bien installé et disposant d’une bonne clientèle devrait en vertu des termes du bail être contraint de quitter les lieux.
Ainsi lorsque le bailleur a besoin de se loger lui ou un membre de sa famille, le droit de prolongation du bail n’est pas invocable.
