Le bail d’habitation en Suisse – Questions pratiques et juridiques

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Le contrat de bail entre le locataire et le propriétaire est un contrat complexe mais indispensable, créateur de droits et surtout de devoirs.

Nous allons voir dans cet article les questions les plus courantes que peuvent se poser propriétaires et locataires.

Nous traitons dans cet articles les sujets suivants :
– La résiliation du bail
– Le droit de prolongation du bail par le locataire
– L’interdiction des animaux de compagnie par le bailleur
– La répartition des réparations entre locataire et bailleur
– Les conséquences du refus de réparations par le bailleur ou le locataire (résiliation, réduction de loyer, consignation du loyer etc).
– L’état des lieux d’entrée et de sortie
– La garantie de loyer
– La sous-location

Contrat-cadre Romand de baux à loyer

Le contrat-cadre romand est une convention passée entre associations de bailleurs et de locataires. Ce contrat-cadre a été déclaré de force obligatoire générale par le Conseil fédéral. En d’autres termes cela signifie que les dispositions du contrat cadre romand sont obligatoires et qu’elles dérogent aux dispositions du code des obligations.

En cas de doute sur la validité d’une clause d’un contrat de bail, sur le comportement d’un bailleur ou d’un locataire il convient de vérifier dans un premier temps les dispositions du contrat-cadre romand puis dans le code des obligations si rien n’est prévu par les dispositions du contrat-cadre.

Le canton de Vaud dispose d’une convention en plus du contrat-cadre romand appelée Disposition Paritaires et Règles et usages locatifs du Canton de Vaud, parfois simplifiée en Règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV). Ces règles et usages sont également de force obligatoire dans le canton de Vaud et doivent ainsi être consultés préalablement aux dispositions du Code des obligations.

Le contrat-cadre romand de baux à loyer a été signé pour 6 ans et sa force obligatoire générale a pris fin le 30 juin 2020. Les contrats signés à partir de cette date n’obéissent plus aux dispositions du contrat-cadre et sont régis par le droit commun du Code des obligations. Les baux signés avant cette date continuent d’être régis par les dispositions du contrat-cadre romand.

Le renouvellement du contrat cadre romand devrait être fait très prochainement.

Bail à durée déterminée et indéterminée

Comme la plupart des contrats qui durent dans le temps, le bail peut être à durée déterminée ou indéterminée.

Le bail est en pratique à durée déterminée et prend fin sans congé à la date convenue oralement ou à l’écrit dans le contrat de bail (Art. 266a du Code des obligations).

Il arrive cependant régulièrement que propriétaire et locataire soient tous deux satisfaits de la situation et que le locataire reste dans le bien après la date d’expiration du contrat de bail avec l’accord tacite du propriétaire (absence de contestation). Le contrat est dans ce cas “reconduit tacitement” et devient un contrat à durée indéterminée.

Lorsque le contrat est reconduit tacitement, il ne repart pas pour la même durée initiale mais devient résiliable à tout moment par le locataire ou le propriétaire. La résiliation doit cependant se faire en respectant un délai de congé de 3 mois, sauf si le contrat de bail prévoit un délai plus long. Un délai plus court stipulé par contrat est illicite et sans effet.

Même si en principe le bail à durée déterminée prend fin à sa date d’échéance sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de signifier congé au locataire, la plupart des bailleurs (propriétaires ou régies) préfèrent rappeler par écrit au locataire que le bail est sur le point de se terminer. Ce courrier n’est qu’un rappel et n’a pas besoin de respecter les règles relatives au congé qui sont obligatoires dans le cas de la résiliation d’un bail à durée indéterminée ou d’un congé extraordinaire donné avant la date d’échéance du contrat de bail à durée déterminée. Ce courrier ne sert qu’à éviter les ambiguïtés entre bailleur et locataire et empêcher que le contrat de bail ne soit transformé en contrat à durée indéterminée.

Dans certains canton il existe des “termes fixés par l’usage local” (Art. 266 CO). C’est à dire que pour les contrats à durée indéterminée, la fin du bail ne peux intervenir qu’à une certaine date du calendrier. Dans le canton de Vaud le bail à durée indéterminée ne peut se terminer que le 1er avril à midi, le 1er juillet à midi et le 1er octobre à midi. Il faut donc à la fois respecter un délai minimum de 3 mois et le terme fixé localement.

Par exemple vous êtes locataire dans le canton de Vaud et signataire d’un contrat de bail à durée indéterminée, si vous voulez quitter votre logement pour le 1er juillet à midi vous devrez envoyer votre courrier recommandé au bailleur avant le 1er avril. Si la durée des trois mois n’est pas respectée le bail ne pourra prendre fin qu’au terme suivant, le 1er octobre. Cette règle est valable aussi bien pour le locataire que le bailleur.

Pour les cantons qui n’ont pas de termes fixés localement, il est possible de résilier un contrat de bail d’habitation à durée indéterminée pour n’importe quelle date du moment que le délai de 3 mois est respecté.

Droit de prolongation du bail par le locataire

Le locataire dispose d’un droit de prolongation du bail à durée déterminée ou indéterminée (Art. 272B CO).

Cette prolongation doit se demander auprès de la commission de conciliation des baux et loyers du canton par le biais d’un formulaire.

Cette prolongation est accordée par la commission lorsque le locataire “justifie que la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient(Art. 272B al.1 CO). En pratique la prolongation est accordée lorsque le locataire ne trouve pas de nouveau logement notamment lorsque sa situation financière  n’est pas assez solide pour être accepté par un nouveau bailleur ou lorsque qu’il existe une pénurie de logement sur le marché local de la location immobilière.

Il s’agit néanmoins d’une pesée entre les intérêts du locataire et du bailleur. La prolongation sera par exemple refusée si le bailleur a un besoin urgent de se loger ou de loger des membres de sa famille.

La prolongation pourra être refusée également si le locataire est régulièrement en retard dans le paiement de ses loyers, s’il est générateur de nuisances envers les autres habitants de l’immeuble, ou qu’il a par exemple violé certaines clauses du contrat de bail ou du règlement de la propriété par étage (PPE). (Art. 257f al. 3 et 4 CO).

La prolongation sera dans tous les cas refusée si le locataire ne paie plus son loyer et qu’il a été mis en demeure par le bailleur de régler sa dette (Art. 272a CO).

Il est possible de demander en tout deux prolongations mais la seconde est accordée de manière plus restrictive par la commission de conciliation.

La durée d’une prolongation ne peut pas excéder quatre ans. Elle est en principe accordée pour une année par la commission lorsque le bailleur est opposé à la prolongation. Cependant lorsqu’un accord est trouvé entre locataire et bailleur au cours de la procédure de conciliation, la durée de la prolongation ne sera plus limitée à quatre ans, locataire et bailleur pourront s’accorder sur une durée supérieure.

N’oubliez pas que la commission fait une pesée d’intérêts entre ceux du locataire et du bailleur. Il ne s’agit pas d’un droit automatique en faveur du locataire qui devra dans tous les cas justifier que le déménagement lui causerait des “conséquences pénibles.

Lorsque le bailleur ne démontre pas d’intérêt véritablement important et que les conséquences restent également minimes pour le locataire, la commission tranche souvent en faveur du locataire et prolonge le bail d’une année en moyenne.

Comment résilier un bail à durée déterminée avant la date d'échéance ?

Le locataire peut résilier le bail avant la date d’échéance prévue mais doit obligatoirement présenter un nouveau locataire solvable qui reprendra le bail en acceptant les mêmes conditions stipulées initialement, c’est à dire au même loyer et autres règles stipulées dans le bail (Art. 264M CO).

La loi précise que le nouveau locataire doit être “solvable” et que le bailleur ne puisse pas “raisonnablement refuser” celui-ci (Art. 264M CO al.1). L’article pose ainsi deux cas où le bailleur peut refuser le nouveau locataire.

– S’agissant de la solvabilité, le Tribunal fédéral estime un locataire solvable quand le loyer ne dépasse pas le tiers de ses revenus nets (Tribunal fédéral, Arrêt du 16 février 1993, ATF 119 II 36).

Cette solvabilité se vérifie à l’aide de fiche de paie, de bilan ou compte de résultats (pour les indépendants) de déclaration d’impôt et d’attestation de non poursuite.

L’existence de mentions au dossier du registre des poursuites d’un locataire ne le qualifie pas automatiquement d’insolvable, ces mentions restent uniquement des indices de sa solvabilité.

– S’agissant du “refus raisonnable”, le Tribunal fédéral a déjà jugé que la notion de refus raisonnable autorisait le bailleur à refuser un nouveau locataire qui avait de fréquents retards de paiement de loyer auprès de son précédent bailleur.

Le Tribunal fédéral a d’ailleurs explicité cette notion de refus raisonnable : “En règle générale, un locataire de remplacement est acceptable s’il n’y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ne suffisent pas à cet égard; constituent de tels motifs, en revanche, une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés sur la solvabilité de l’intéressé” (Tribunal fédéral, Arrêt du 16 février 1993, ATF 119 II 36).

Ainsi les désagréments qui pourraient être causés aux autres habitants d’un immeuble sont un motif valable de refus, on pense notamment au professeur de musique donnant des cours à son domicile, ou encore à la famille avec des enfants en bas âge dans le cas où le précédent locataire n’en avait pas.

Le bailleur peut-il interdire au locataire d'avoir des animaux de compagnie ?

Cette interdiction est valable à partir du moment où elle a été stipulée dans le bail signé par le locataire (Tribunal fédéral, Arrêt du 21 février 1994 ; Arrêt du 28 juin 2018, 4A_329/2018).

Concrètement la violation d’une clause du bail interdisant la présence d’animaux ne justifie pas la résiliation extraordinaire du bail avec délai de congé de 30 jours (Art 257f CO). Le Tribunal fédéral refuse la résiliation extraordinaire à partir du moment où l’animal ne crée aucun désordre ni dégât.

Il existe néanmoins une sanction qui se manifestera au moment de la demande de la prolongation du bail auprès de la commission de conciliation en matière de baux et loyers. Le propriétaire pourra invoquer la violation de la clause du bail auprès de la commission qui sanctionnera le locataire par la réduction de son droit de prolongation du bail ou par un refus pur et simple de prolongation.

Cependant lorsque l’animal de compagnie est générateur de nuisances envers les autres locataires d’un immeuble ou de dégradations sur les locaux, le locataire peut être contraint par le bailleur de se séparer de son animal en vertu de l’article 257f du Code des obligations. Cet article intitulé “diligences et égards envers les voisins” peut être invoqué devant un tribunal pour forcer le départ de l’animal nuisible et cela sans existence d’une quelconque clause relative aux animaux de compagnie dans le contrat de bail.

Précision sur les Règles et Usages Locatifs du Canton de Vaud (RULV). En principe les RULV autorisent la détention d’animaux à partir du moment ou ceux-ci ne provoquent ni dégâts, salissures ou nuisances. Cependant le règlement d’une propriété par étage (PPE) peut déroger à cette règle et prévoir l’interdiction des animaux de compagnie. Dans ce cas si une copie du règlement a été signée par le locataire ou que la clause a été reportée dans le contrat de bail, l’interdiction de possession d’animaux est valable et il n’est pas possible au locataire d’invoquer les RULV du canton de Vaud.

Quelles réparations à la charge du propriétaire et du locataire ?

Que ce soit dans le Code des obligations (Art. 259 CO), dans le contrat-cadre romand (Art.4 al. 3 Contrat cadre) ou dans les RULV (Art. 9 RULV), la règle est toujours la même : Le locataire doit prendre en charge les “menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose”.

Cela concerne ainsi tous les petits entretiens et réparations qui deviennent nécessaires à cause de l’usure normale par exemple changer un siphon d’évier, remplacer une prise endommagée, remplacer un flexible de douche, graisser les serrures, détartrer un bouilleur individuel (chauffe eau).

A l’inverse lorsque les réparations sont plus importantes, c’est au bailleur de les prendre en charge. Cela concernera un chauffe eau qui tombe en panne, une plomberie à réparer à cause de fuites ou encore la panne d’un équipement fourni dans le cadre d’un logement meublé. L’entretien courant n’est en principe pas à la charge du bailleur sauf les entretiens importants et de réfection touchant au gros œuvre.

Pour plus de précisions et exemples concrets vous pouvez vous reporter à l’article 9 RULV qui contient une liste non exhaustive des entretiens et réparations à la charge du locataire. Bien que les RULV ne s’appliquent que dans le canton de Vaud, le principe des menus travaux à la charge du locataire reste le même dans toute la Suisse, cet article vous permettra donc de vous faire une idée de la notion de menus travaux et d’entretien.

Les tribunaux utilisent un critère supplémentaire afin de trancher des cas ambiguës. Le montant des frais ou de la facture de l’intervention d’un professionnel sont pris en compte, les juges estiment que des frais supérieurs à 150 CHF ou 1 à 2% du loyer annuel ne sont pas des menus travaux à la charge du locataire. Ce fut par exemple le cas dans un arrêt du tribunal d’arrondissement de Fribourg où il fut jugé que l’intervention d’un nettoyeur à haute pression pour déboucher un évier facturée 255 CHF devait être mis à la charge du bailleur. En effet le locataire n’avait pas réussi par ses propres moyens à régler la situation et avait du faire appel à un professionnel (Tribunal d’arrondissement de Fribourg, Arrêt du 7 novembre 2007, 20 2007/43).

Que faire lorsque le locataire ou bailleur refuse d'effectuer les travaux et réparations à sa charge ?

Le locataire refuse de réparer et entretenir le logement

Comme nous l’avons vu le locataire a pour obligation d’entretenir et réparer son logement à partir du moment où il s’agit de petits travaux.

Si le locataire refuse de remplir cette obligation il s’expose à la résiliation extraordinaire du bail, c’est à dire la résiliation du bail dans les 30 jours. En effet l’article 257f du Code des obligations autorise le bailleur à résilier le bail lorsque le locataire a été mis en demeure et persiste dans son refus de notamment entretenir et réparer le bien.

Il faut cependant que le “maintien du bail soit devenu insupportable” pour le bailleur, cela implique donc un critère de gravité dans les manquements d’entretien et de réparation du locataire. Ainsi le fait de ne pas remplacer des consommables ne justifie pas la résiliation. A l’inverse des négligences pouvant à terme endommager le bien comme une grave humidité persistante ou le non nettoyage du bien peuvent justifier la résiliation extraordinaire du bail.

L’existence de dégâts ou le risque certain de futurs dégâts dont l’origine est la négligence ou la volonté de nuire du locataire justifient le caractère insupportable du maintien du bail.

Une mise en demeure écrite est nécessaire. Elle est adressée au locataire et expose les manquement qui lui sont reprochées. Elle averti le locataire qu’à défaut de remédier à ces manquement dans un délai raisonnable, il s’expose à la résiliation extraordinaire du bail.

Il est cependant difficile au propriétaire de pouvoir constater le manque d’entretien et de réparation du locataire, souvent cette constatation arrive au terme du bail et les dégâts sont présents. En fonction de la gravité des dégâts, la garantie ne permet parfois pas d’éponger la totalité de la facture de réparation et le propriétaire est contraint d’engager des poursuites longues et coûteuses à l’encontre du locataire indélicat.

Le bailleur peut donc s’aider de l’article 257h du code des obligations qui impose au locataire de laisser le bailleur inspecter le logement. Attention car l’inspection ne doit pas être intempestive et gêner la tranquillité du locataire, le bailleur doit justifier cette visite par la réalisation futurs de travaux d’entretien, de la vente future du bien ou de sa location ultérieure. Le tribunal fédéral est assez sévère sur la question et exige notamment dans le cadre d’une inspection motivée par la vente future du bien que le le bailleur ait entrepris des démarches concrètes en vue de la vente du bien (Tribunal fédéral, Arrêt du 07 décembre 2015, 4A_286/2015).

La demande d’inspection doit être faite à l’écrit et le bailleur doit indiquer au locataire la raison de cette inspection.

Lorsque le locataire refuse l’inspection après plusieurs relances sans raison valable, le bailleur est autorisé à résilier le bail en respectant un délai de 30 jours en vertu de l’article 257f du Code des obligations. Le bailleur doit cependant être irréprochable quant à la demande d’inspection qui doit être motivée et rendue nécessaire (travaux d’entretien ou de réparation nécessaires, démarches concrètes entreprises en vue de vendre etc). Par ailleurs la carence d’un locataire à répondre promptement ou à trouver une date de rendez-vous ne relève que de la simple négligence et le Tribunal fédéral exclut la résiliation extraordinaire dans ce cas précis puisqu’il ne s’agit pas “d’un manquement d’une gravité telle qu’elle rendrait insupportable le maintien du contrat” (Tribunal fédéral, Arrêt du 07 décembre 2015, 4A_286/2015).

Le locataire refuse de laisser le bailleur effectuer des travaux de réparation et d'entretien

Dans certaines situations le locataire s’oppose à tout travaux de réparation et d’entretien  que le bailleur souhaite effectuer. Dans ce cas le bailleur est autorisé à résilier le bail dans les 30 jours tant que ces travaux s’avèrent justifiés par leur nécessité.

En effet le bailleur a premièrement obligation en vertu du contrat de bail de fournir au locataire un bien exempt de défauts (Art. 256 CO), s’il ne remplit pas cette obligation il se met lui-même en faute face au locataire. D’autre part le bailleur et plus particulièrement le propriétaire doit protéger son bien de la perte de valeur qui pourrait résulter d’un défaut de réparation et d’entretien.

C’est pour cette raison que l’article 257h du Code des obligations prévoit expressément que le locataire doive tolérer les réparations nécessaires au bien. L’obligation du locataire de tolérer les réparations a été consacrée par le Tribunal fédéral qui admet la résiliation extraordinaire du bail sous 30 jours si les réparations sont nécessaires : “En vertu de l’art. 257h al. 1 CO, le locataire est tenu de tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou à prévenir des dommages, ce qui signifie qu’il ne doit supporter que les réparations nécessaires. La nécessité s’apprécie de manière objective, sans égard à l’opinion du locataire, à l’aune de l’obligation d’entretien du bailleur, qui n’entend pas laisser les locaux se dégrader” (Tribunal fédéral, Arrêt du 20 février 2004, 4C.306/2003).

Il faut cependant distinguer la situation de refus injustifié de celui qui serait justifié par le locataire qui subirait une gêne trop importante du fait des travaux ou qui ne se verrait pas octroyer la réduction de loyer correspondant à la gêne occasionnée et à son impact sur l’usage du logement.

Ce n’est que dans cette situation que le locataire est autorisé à refuser les travaux, la situation ne doit néanmoins pas être maintenue en statu quo, bailleur et locataire devront saisir la commission de conciliation afin qu’une solution équitable puisse être trouvée pour les deux parties.

Le propriétaire ou bailleur professionnel refuse de réparer le logement

Lorsque des réparations à la charge du propriétaire deviennent nécessaires, il arrive que la situation traîne, parfois pour des raisons excusables. Le locataire n’en est pas moins incommodé dans sa vie quotidienne, surtout lorsque les réparations touchent à des éléments essentiels comme l’eau courante, le chauffage ou encore l’électricité.

Le Code des obligations prévoit ainsi le droit du locataire de pouvoir “user de la chose conformément au contrat”, c’est à dire habiter dans le logement sans qu’aucun défaut ne vienne le gêner. L’article 259a CO précise également que le défaut ne doit pas entrer dans la catégorie des “menus travaux” à la charge du locataire ni avoir été créé par la faute de celui-ci (défaut d’entretien, dégradations directes etc).

Les articles 259a et suivants du Code des obligations offrent trois solutions au locataire lorsque le bailleur a été prévenu du défaut et qu’il tarde ou refuse de le réparer. Il est important juridiquement que le bailleur ai connaissance du défaut, il faut donc veiller à l’interpeller par courrier recommandé lorsque des interpellations orales n’ont pas été prises en compte.

1. La première solution ouverte au locataire est la résiliation du bail avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l’usage de l’habitation (Art. 259b Al. 1 let. a). Ici la résiliation n’est possible que si l’habitation est rendue impossible ou difficile. C’est par exemple le cas d’un logement dont la structure est endommagée et risque de s’effondrer ou de tout autre situation où l’habitation est rendue dangereuse par le défaut.

2. Lorsque le défaut est de gravité moyenne et n’entrave pas considérablement l’usage du logement, le locataire peut lui-même prendre l’initiative des réparations et engager les frais nécessaire qui lui seront remboursés par la suite par le bailleur (Art. 259b AL.2 let b.). C’est par exemple le cas d’un chauffe-eau en panne que le locataire peut faire réparer si le propriétaire tarde à intervenir.

3. Lorsque le locataire ne veut ni résilier le contrat ni avancer les frais de réparation, il peut choisir de consigner le loyer auprès d’un service spécial du canton (Pouvoir judiciaire à Genève, Préfecture de district dans le Vaud). Avant de consigner le loyer auprès de l’autorité publique, le locataire doit mettre en demeure le bailleur par écrit qu’il consignera le loyer si le défaut n’est pas réparé dans un délai raisonnable. La consignation se fait par le biais d’un formulaire pour le canton de Genève et par le biais d’une requête à la préfecture de district pour le canton de Vaud. Le dépôt du formulaire ou de la requête saisira automatiquement la commission de conciliation. Le loyer est versé chaque mois auprès de l’autorité publique qui débloquera ensuite les fonds lorsque le propriétaire aura réparé le défaut. Il est important de verser le loyer à l’autorité publique, le locataire ne peut pas consigner lui-même le loyer.

Autres conséquences du refus de réparation par le bailleur - Réduction du loyer et dommages-intérêts

Le Code des obligations prévoit également l’indemnisation des conséquences subies par le locataire entre l’apparition du défaut et sa réparation ainsi que ses conséquences.

1. Le locataire peut premièrement demander une réduction du loyer (Art. 259d CO) correspondant à la période entre l’interpellation du bailleur sur l’existence du défaut et la réparation de celui-ci. Il faut cependant que le défaut ai restreint ou gêné l’usage du logement. Cette disposition a pour but d’inciter le bailleur à réparer rapidement les défauts. Par exemple, un chauffe-eau en panne pendant une semaine aura gêné le locataire dans son usage du logement et ouvrira droit à une réduction de loyer. Dans un arrêt de 2003 le Tribunal fédéral avait fait droit à la demande de réduction de loyer de 10% d’un locataire qui reprochait au bailleur une moquette “complètement usée, sale et trouée” dans les parties communes. Cet arrêt est également important car le Tribunal fédéral a accepté la réduction de loyer pour un défaut purement esthétique. Le défaut esthétique ne nécessite pas de justifier d’un défaut qui entrave ou restreigne l’usage du logement mais doit être suffisamment grave (Tribunal fédéral, Arrêt du 28 octobre 2003, 4C.97/2003). Ce fut également le cas dans un autre arrêt du Tribunal fédéral où avait été accordée une réduction de loyer pour défaut esthétique à cause d’une cour intérieure “dans un état repoussant“.

2. Le locataire peut également exiger des dommages et intérêts lorsque le comportement fautif du bailleur lui a causé un dommage (Art. 259e CO). Il faut néanmoins une faute dans le comportement du bailleur, la simple conséquence d’un défaut n’ouvre pas le droit à des dommages-intérêts. Un temps anormalement long pour réparer un défaut peut constituer une faute du bailleur. 

Ainsi les dommages-intérêts ne sont exigibles par le locataire que si trois conditions sont réunies : Le bailleur avait connaissance du défaut ; le défaut à causé un dommage au locataire ; le comportement du bailleur a été fautif (ex : temps trop long pour intervenir ou encore réparations hasardeuses réalisées par le bailleur lui même et n’ayant pas supprimé le défaut etc.).

Le cas typique est celui du bailleur averti du défaut et ne procédant pas à sa réparation, le défaut s’aggrave par la suite et provoque des dégâts sur les biens du locataire. Par exemple la fuite d’eau non prise en compte par le bailleur s’aggravant en dégât des eaux important et rendant inutilisable du matériel multimédia ou dégradant des meubles appartenant au locataire.

Troubles de voisinage et responsabilité du bailleur

Dans le cadre des troubles du voisinage, le bailleur a le devoir de garantir à son locataire d’habiter sans supporter de nuisances anormales qu’elles soient du fait du bailleur ou d’autres personnes. Les troubles du voisinages entrent dans la notion de défaut et ouvre au locataire les solutions déjà explicitées plus haut ( résiliation du bail sous 30 jours ; consignation du loyer ; réduction du loyer).

En outre il faut rappeler que certaines nuisances sonores et olfactives, en particulier entre voisins, peuvent être constatées et sanctionnées par des fonctionnaires de police.

Il faut distinguer ici plusieurs situations :
– le fauteur de trouble est locataire du même immeuble
– le fauteur de trouble est locataire dans un immeuble voisin n’appartenant pas au bailleur
– le fauteur de trouble est propriétaire d’une habitation voisine ou est responsable de nuisances dans le quartier sans y habiter (ex : entreprise de travaux).

1. Les nuisances proviennent d’un locataire du même immeuble :
Dans ce cas la solution est simple, si le bailleur est propriétaire de tout l’immeuble pourra facilement remplir son obligation et user de l’article 257f du Code des obligation qui l’autorise à résilier sous 30 jours le bail d’un locataire qui manquerait “d’égard envers les voisins“.

Si le bailleur n’est pas propriétaire de tout l’immeuble la solution est presque identique. Le bailleur est en effet propriétaire en commun de l’immeuble avec d’autres propriétaires dans le cadre de la propriété par étage (PPE). Il doit donc dans un premier temps joindre l’autre propriétaire avec lequel le fauteur de trouble a signé le bail d’habitation. Puis ce sera à l’autre propriétaire de faire usage de la résiliation extraordinaire sous 30 jours à l’encontre de son locataire fauteur de trouble, à défaut il s’expose à devoir rendre des comptes auprès des autres propriétaires de l’immeuble.

2. Les nuisances proviennent d’un locataire d’un immeuble voisin :
Dans ce cas, le bailleur des locataires subissant des nuisances doit se rapprocher des propriétaires de l’immeuble ou de l’habitation voisine et les enjoindre à régler la situation et en dernier recours à faire usage de l’article 257f du Code des obligations avec la résiliation extraordinaire du bail sous 30 jours pour manque d’égards envers les voisins. En cas de refus ou de négligence ils s’exposent eux aussi à des sanctions judiciaires.

3. Les nuisances proviennent d’un propriétaire voisin ou d’un tiers telle qu’une entreprise de travaux.
Il s’agit ici de la situation la plus préjudiciable au bailleur. Nous allons voir plus bas que le bailleur est contraint à une réduction de loyer qu’il soit responsable ou non des nuisances. Néanmoins le bailleur ne peut pas systématiquement se retourner contre le tiers responsable du trouble notamment lorsqu’il est nécessaire ou d’intérêt public tel qu’un chantier de voirie ou de construction.

Il faut donc faire la distinction entre :
– Les nuisances anormales et injustifiées qui permettront au propriétaire d’être dédommagé de la réduction de loyer qu’il a du consentir au locataire.
Il devra ainsi se retourner contre le tiers responsable et éventuellement engager des poursuites si la résolution amiable n’est pas possible.
Les nuisances justifiées ou d’intérêt public que l’on doit tolérer mais qui entraînent également une réduction de loyer. Dans ce cas il n’est pas possible pour le bailleur de se retourner contre le tiers responsable du trouble.

Troubles du voisinage et réduction du loyer

Comme nous l’avons déjà dit les troubles du voisinages entrent dans la notion juridique de défaut restreignant l’usage du logement. Ces troubles peuvent être matériels (ex : nuisances provenant d’un chantier voisin) et immatériel (ex : nuisances juridiques telle qu’une réglementation empêchant ou restreignant l’usage du bien, un litige juridique entre propriétaires ayant des conséquences sur le locataire).

Le bailleur est tenu de réduire le loyer qu’il soit responsable ou non de ces troubles. Il a été jugé notamment par le Tribunal fédéral qu’un chantier d’intérêt public dans le voisinage, devait donner lieu à une réduction de loyer. Le tribunal fédéral précise bien que : “Le fait que le chantier ait été d’intérêt public signifie seulement que les nuisances qui y sont liées doivent être tolérées et qu’il s’agit de perturbations inévitables, qui excluent toute action en cessation de trouble. Il ne veut toutefois pas dire qu’une réduction de loyer fondée sur l’art. 259d CO soit également exclue” (Tribunal fédéral, Arrêt du 02 décembre 2004, 4C.377/2004).

Ainsi il importe peu de savoir si le bailleur peut être tenu responsable de la nuisance ou qu’il puisse se retourner contre le tiers responsable pour faire cesser le trouble, l’élément à prendre en compte est la diminution de l’usage du logement que subit le locataire.

Il arrive fréquemment que les tribunaux ordinaires refusent la réduction de loyer en matière de travaux d’intérêts publics en milieu urbain. Cette résistance face au Tribunal fédéral s’explique par le fait qu’en ville, les travaux peuvent être “des entraves inhérentes à la vie quotidienne“. Ainsi les juges seront moins aptes à accepter la réduction de loyer lorsqu’il s’agit de travaux en milieu urbain (Chambre d’appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, Arrêt du 10 mars 2003, ACJ n° 234).

La question de la réduction de loyer est particulièrement d’actualité avec la crise du coronavirus Covid-19. En effet les baux commerciaux bénéficient aussi du principe de réduction de loyer (Art. 259d) lorsque le local est entaché d’un défaut. En l’espèce le défaut est d’ordre juridique puisque des commerces ont été contraints par les autorités publiques de fermer partiellement ou totalement.

Certains cantons comme le canton de Genève ont débloqués des fonds pour aider les commerçants et autres signataires de baux commerciaux ayant été contraints de fermer totalement ou partiellement par les autorités publiques pour les mois de mai et juin. Cette aide n’est cependant possible que si le bailleur est disposé à renoncer à 50% du loyer.

Si les loyers ont déjà été payés au bailleur il est quand même possible d’être remboursé postérieurement à partir du moment où le bailleur accepte le dispositif.

État des lieux et réparations - attention aux pièges

État des lieux d'entrée

L’état des lieux d’entrée n’est à l’origine pas une procédure prévue par le droit suisse. C’est le Contrat-cadre romand (voir en début d’article) qui l’a rendu obligatoire afin de protéger à la fois les intérêts du bailleur et du locataire (Art. 3 Contrat-cadre romand).

Ainsi l’état des lieux est réalisé juste avant la prise de domicile par le locataire. Il est établi et signé en deux exemplaires que bailleur et locataire doivent conserver. L’état des lieux doit également viser les accessoires au logement c’est à dire le mobilier ou autres éléments mis à la disposition du locataire pour son usage.

Il est conseillé de rédiger un état des lieux détaillé et complet. L’idéal est de se procurer un formulaire pré-rempli listant tous les éléments d’un logement et permettant de commenter l’état de chacun de ces éléments. Il est également conseillé de réaliser des photos de l’ensemble du logement et d’indiquer dans l’état des lieux que des photos ont été prises.

Cette disposition protège avant tout le locataire qui pourra s’opposer au bailleur indélicat qui au terme du bail, souhaiterais rendre le locataire responsable de défauts et dégâts qu’il n’aurait pas causé afin d’économiser des frais de réparation.

Le locataire entrant peut demander une copie du procès-verbal d’état des lieux de sortie du locataire précédant. Cependant l’état des lieux de sortie n’est pas toujours détaillé et se borne parfois à lister uniquement les défauts sans évaluer l’état du reste du logement. C’est pour cette raison qu’un état des lieux d’entrée détaillé et accompagné de photos est indispensable.

État des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est prévu par l’article 267a du Code des obligations.

L’article n’impose pas de réaliser un état des lieux détaillé. Il impose simplement au bailleur d’informer le locataire en sa présence des défauts qu’il constate durant l’état des lieux. Seuls les défauts constatés en présence du locataire pourront être réparés à ses frais.

Les défauts impossible à constater au moment de la vérification et découverts par la suite pourront faire l’objet d’une facturation au locataire. Les défauts découverts ultérieurement doivent impérativement être signalés au locataire.

En cas de désaccord sur les défauts constatés par le bailleur et le locataire, le locataire doit émettre des réserves écrites et indiquer clairement qu’il refuse d’assumer le défaut en question. Si la signature se fait sur support électronique sans qu’il soit possible de manifester son désaccord, le locataire devra refuser de signer purement et simplement. Il est important ici aussi d’établir un procès verbal en deux exemplaires pour des raisons évidentes de preuve.

Qui paie les réparations des défauts constatés à l'état des lieux de sortie ?

Il s’agit ici d’une grande sources de litige en matière de baux d’habitation.

Il convient préalablement de rappeler que le locataire est tenu aux “menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose”. Ainsi tous ces menus travaux et entretiens qui lui incombent lui seront obligatoirement facturés en fin de bail s’il ne s’en est pas occupé.

La jurisprudence a précisé la règle de l’article 267a du Code des obligations sur les défauts que le bailleur peut facturer au locataire. La règle est que le locataire n’est responsable que “des dégâts qui excèdent l’usure normale de la chose(Tribunal fédéral, Arrêt du 15 novembre 1995, 4C.131/1995).

Déterminer l'usure anormale et la part de frais du locataire en cas de remise à neuf - tabelles de durée de vie et d'amortissement

Les tabelles sont des listes et tableaux indiquant la durée de vie moyenne de chaque élément d’un logement. Si un élément devient défectueux avant la durée de vie moyenne indiquée dans la tabelle, alors on estime que le locataire est responsable d’une usure anormale.
 
Ainsi les tabelles ont deux rôles majeurs :
– Déterminer s’il y a usure anormale
– Déterminer la part de frais du locataire lorsque la simple réparation n’est pas possible et qu’une remise à neuf est nécessaire
 
Le Tribunal fédéral a donc depuis longtemps autorisé le recours à des “tabelles” pour aider à déterminer l’existence d’une usure anormale ainsi que la part de frais du locataire lorsqu’une remise à neuf est nécessaire ou que les frais de réparations sont disproportionnés (Tribunal fédéral, Arrêt du 15 novembre 1995, 4C.131/1995). 

Faire la distinction entre réparation et remise à neuf

La règle est que le locataire doit prendre en charge la totalité des frais de réparation liés à une usure anormale dont il est responsable.

Cependant il n’est parfois pas possible de réparer, c’est à dire que la chose endommagée nécessite une remise à neuf totale, ou que les frais de réparation sont importants et disproportionnés.

Le problème qui se pose en pratique est qu’un locataire risque de payer plus que la valeur vénale de l’élément endommagé, le bailleur risque donc d’être enrichi illégitimement. Ainsi les tabelles vont jouer leur second rôle qui est de déterminer la part de frais du locataire compte tenu de la durée de vie normale de la chose endommagée. (C’est d’ailleurs une solution courante retenue en matière d’assurances, l’assureur ne rembourse que la valeur vénale d’une voiture en cas d’accident).

Exemple :
A l’état des lieux de sortie, le bailleur constate une usure anormale d’un parquet synthétique nécessitant une remise à neuf totale. Le locataire reconnait sa responsabilité et accepte de prendre en charge une partie de la facture. La tabelle indique une durée de vie de 15 ans (Titre 6 Revêtements et sols, parquet synthétique de qualité moyenne). Or le propriétaire dispose d’une facture attestant que le parquet a été refait à neuf il y a 5 ans. Le bailleur a donc été privé des deux tiers (10 ans) de la durée de vie normale du parquet synthétique. Le locataire devra en conséquence prendre en charge les deux tiers de la facture de remise à neuf du parquet.

Si une simple réparation de quelques lattes du parquet est envisageable, alors le locataire est tenu de prendre en charge la totalité de la facture à partir du moment où elle n’est pas disproportionnée.

Valeur juridique des tabelles d'amortissement et de durée de vie

Les tabelles n’ont pas de portée juridique obligatoire c’est à dire qu’elles ne servent qu’à aider à déterminer une usure anormale dans un cadre amiable et il est toujours possible de prouver au cours d’un litige que l’usure anormale est liée à d’autres causes (Tribunal fédéral, Arrêt du 1er novembre 2006, 4C.261/2006). Par exemple une tapisserie endommagée à cause d’un défaut de construction du mur .

En l’absence de preuves concrètes apportées par le bailleur ou le locataire le juge pourra également s’aider des tabelles mais conservera toujours le pouvoir d’appréciation qui lui est propre.

Les tabelles sont établies par accord entre associations de bailleurs et de locataires. L’Association Suisse des locataires propose sur son site de télécharger les tabelles qu’elle a établie depuis 2007 avec la Fédération Romande Immobilière.

Garantie de loyer - Versement et restitution

Versement de la garantie de loyer

L’article 257e du Code des obligations autorise le bailleur à demander ce qu’on appelle dans le langage courant une “garantie de loyer”. En réalité cette somme ne sert pas qu’à garantir le loyer, il s’agit d’une “sûreté”, notion juridique qui pourra servir au bailleur à utiliser cette somme pour d’autres raisons telles que des réparations sur des défauts constatés à l’état des lieux de sortie.

Le montant de la somme ne doit pas dépasser 3 mois de loyer lorsqu’il s’agit d’un bail d’habitation (Art. 257e al.2).

La somme doit obligatoirement être déposée par le bailleur sur un compte bancaire au nom du locataire. Cette règle a pour but de protéger la somme d’une éventuelle faillite du bailleur, sans précision du nom du locataire au compte bancaire, la somme d’argent risque d’être saisie par les créanciers du bailleur.

Les cantons disposent de lois supplémentaires précisant l’application des règles de la garantie de loyer. Il s’agit de la Loi protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL) pour le canton de Genève, et de la Loi sur les garanties en matière de baux à loyer (LGBL) pour le canton de Vaud.

Pour le canton de Vaud et de Genève, ces lois cantonales précisent que la somme doit être déposée dans les 10 jours qui suivent le versement sur un compte bancaire au nom du locataire (Art. 3 LGFL et 1 al. 2 LGBL).

Pour le canton de Genève le bailleur est tenu de restituer la somme au locataire s’il ne dépose pas cette somme sur un compte bancaire, cette règle n’est pas prévue par le canton de Vaud.

Dans les deux cantons, le bailleur s’expose à une amende en cas de violation des règles de la LGFL et LGBL. Ainsi une garantie non déposée sur un compte bancaire sera automatiquement sanctionnée par un juge en cas de litige via la condamnation à une amende.

La banque recevant la garantie doit établir un certificat en deux exemplaires remis au bailleur et au locataire (Art. 6 LGFL et 2 LGBL). La banque s’expose également à des sanctions en cas de non délivrance du certificat. Les banques sont néanmoins à jour des lois cantonales et l’absence de réception du certificat signifiera dans la majorité des cas que le bailleur n’a pas déposé la somme sur un compte bancaire au nom du locataire ou qu’il n’a pas signalé à la banque qu’il s’agissait d’un dépôt de garantie.

Restitution ou utilisation de la garantie de loyer

Le Code des obligations prévoit que le déblocage de la garantie n’est possible que dans quatre situations :

– Bailleur et locataire sont tous deux d’accord pour débloquer les fonds

– Le Bailleur ou le locataire présente un commandement de payer (Document établi par l’office des poursuites). C’est le cas par exemple lorsque le bailleur a mis en demeure le locataire de payer son loyer mais que celui-ci s’y refuse. Attention car le commandement de payer ne doit pas être “frappé d’opposition”, cela signifie que le locataire ne s’y est pas opposé juridiquement en invoquant un droit (Il estime par exemple qu’il bénéficie d’une réduction de loyer en raison d’un défaut du logement). L’inverse est possible c’est à dire que le locataire a fait établir un commandement de payé à l’encontre du bailleur et que celui-ci ne s’y est pas opposé juridiquement.

– Le Bailleur ou le Locataire présente un jugement exécutoire du Tribunal en sa faveur et l’autorisant à être payé. (Ex : à la suite d’un litige sur des défauts constatés à l’état des lieux de sortie, le tribunal donne raison au locataire qui peut donc récupérer sa garantie grâce au jugement)

– Le Bailleur n’a engagé aucune poursuite ou procédure judiciaire à l’encontre du locataire dans un délai d’un an à compté de la fin du bail. Dans ce cas le locataire peut exiger de la banque qu’elle lui restitue la garantie.

Les lois cantonales relatives à la garantie de loyer reprennent ces mêmes principes mais ajoutent que les règles de restitution et de déblocage de la garantie doivent être rappelée sur le certificat établi par la banque (Art. 6 al.2 LGFL et 2 LGBL).

Le bailleur peut-il refuser la sous-location ?

La sous-location est en principe autorisée pour le locataire en vertu de l’article 262 du Code des obligations. La sous-location en change pas les rapports entre bailleur et locataire initial, ce dernier continue de verser le loyer au bailleur.

Il faut dans un premier temps que le locataire informe le bailleur de son intention de sous-louer

Le bailleur ne peut s’y opposer que si :
– Le locataire initial refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location, il s’agit en pratique du refus de lui fournir copie du contrat de sous-location.
– Les conditions de la sous-location sont abusives par rapport au bail initial. C’est principalement le cas lorsque le loyer demandé est supérieur de 10% au loyer initial d’un logement non meublé et de 20% au loyer d’un logement meublé.
– La sous-location représente un inconvénient majeur pour le bailleur. C’est par exemple le cas lorsque le sous-bailleur veut sous-louer le bien pour une durée déterminée supérieure au bail initial. En effet le bailleur pourra se voir opposer le sous-contrat par le sous-locataire et devra nécessairement engager des poursuites judiciaires pour déloger le sous-locataire.

En cas de silence du bailleur à la demande de sous-location du locataire, l’accord du bailleur est réputé obtenu.

Le tribunal fédéral a fait évoluer sa jurisprudence et exige désormais que la sous-location soit justifiée et reste temporaire c’est à dire que le retour du locataire initial dans le logement soit très probable. L’intention de retourner dans le logement “doit résulter d’un besoin légitime et clairement perceptible” (Tribunal fédéral, arrêt du 4 octobre 2010, 4A_367/2010). Sera donc acceptée une sous-location justifiée par des études ou stages professionnels réalisés dans une autre ville ou à l’étranger.

Le sous-bailleur doit veiller à informer le sous-locataire de la date d’échéance du bail initial en cas de durée déterminée et de l’éventualité d’une résiliation par le bailleur sous trois mois/prochain terme local s’il s’agit d’un bail à durée indéterminée. Pour éviter tout conflit il est nécessaire de prévoir dans le contrat de sous-location une date d’échéance coïncidant avec celle du bail initial.

Un Avocat spécialiste en droit du bail pour vous aider

Si malgré des négociations avec votre locataire ou votre loueur vous ne parvenez pas à résoudre la situation. Vous n’avez pas d’autre choix que de saisir la commission de conciliation de baux et loyers.

Il est préférable d’être accompagné par un avocat ou avoir auparavant été conseillé par un avocat.

Vous trouverez les coordonnées de nos meilleurs avocats spécialisés en droit du bail sur les pages suivantes :
Avocat spécialisé en droit du bail à Genève

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